Baulandentwicklung: Stadt Nürtingen

In Fällen, bei denen der Flächenaufkauf nicht zu 100% durch die Stadt umgesetzt werden kann, erfolgt eine vergleichbare Abschöpfung der planungsbedingten Bodenwertsteigerung bei der Eigentümerschaft. Dem Gleichbehandlungsgrundsatz wird somit Rechnung getragen. Bei der Berechnung des Wertausgleichs werden alle in einem städtebaulichen Vertrag enthaltenen Verpflichtungen der Eigentümerschaft im Zusammenhang und damit in ihrer wirtschaftlichen Gesamtwirkung gewürdigt. Bei der Beurteilung der Angemessenheit kommt es auf die Gesamtumstände des Einzelfalles an.

Der städtebauliche Vertrag zwischen Stadt und der Eigentümerschaft wird spätestens vor dem Bebauungsplan-Auslegungsbeschluss i.S.v. § 3 Abs. 2 BauGB abgeschlossen, wobei der Anfangswert des Grundstückes (= Bodenwert des geltenden Planrechts für das unbelastete Grundstück am Tag vor Beginn der Bauleitplanung) sowie dessen Endwert (= Wert des erschließungsbeitragsfreien Baulandes des neuen Planungsrechts) im Vertrag bestimmt wird. Der Endwert ist anzupassen, wenn und soweit sich Art und/oder Maß der baulichen Nutzung bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplanes bzw. der Bebauungsplanänderung ändert. Die Bodenwertsteigerung ergibt sich aus der Differenz zwischen Anfangswert und Endwert.

Im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages nach § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ist zwischen der Eigentümerschaft und der Stadt verbindlich zu vereinbaren und im Grundbuch mit einer Briefgrundschuld für eine angemessene vergleichbare Abschöpfung (Einlage) der planungsbedingten Bodenwertsteigerung abzusichern. Die Höhe der Einlage, die von der Eigentümerschaft verlangt werden kann, hängt von der Höhe des Planungsgewinns und der Höhe der Entwicklungskosten des Gebiets ab. Der Planungsgewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen Anfangs- und Endwert eines Grundstücks.

Dabei werden die Entwicklungskosten (z.B. Planung-, und Gutachterkosten, ggf. Erschließungskosten, Kosten für naturschutzrechtlichen Ausgleich) von der Eigentümerschaft  unter Berücksichtigung (Abzug) des Planungsgewinns getragen. Die vorläufige Benennung der Höhe der Einlage, die im städtebaulichen Vertrag vereinbart wird, wird zunächst basierend auf einer Kostenschätzung bezüglich der Entwicklungskosten des Baugebiets vorgenommen. Nach Vorliegen aller Kosten wird innerhalb von 2 Monaten nach den tatsächlichen Kosten die Höhe der Einlage berechnet und festgesetzt. Alle möglichen Fallgruppen sollen möglichst gleich zur Finanzierung von sozialen/kostengünstigen Wohnraum beitragen. Die Umlegung der Kosten für Infrastrukturmaßnahmen und einer Sozialquote ist bei einem Zwischenerwerb der Stadt möglich.

Bei einer freiwilligen Umlegung oder Bebauungsplanänderung ohne Erwerb der Stadt ist bei Schaffung von Planungsrecht für die Eigentümerschaft eine Wertsteigerung der Fläche gegeben. Um die Deckung aller Kosten und die Planungsziele zur Befriedigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung mit Schaffung und Erhaltung sozial stabilere Bevölkerungsstrukturen zu erreichen, ist ein Wertausgleich in Höhe von 2 /3 der Bodenwertsteigerung vorgesehen. Der Wertausgleich wird für die Umsetzung von zukünftige Bauprojekte bzw. für sozialen Wohnungsbau bereitgestellt (Bodenfond).

Die Sozialquote im Geschosswohnungsbau gilt für alle neuen Baugebiete – hiervon nicht betroffen sind Gebiete für die bereits ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan vorliegt bzw. Bestandsflächen z. B. § 34 BauGB. Sollte jedoch eine Änderung eines Bebauungsplans herbeigeführt und dadurch zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden, gilt auch für diese Gebiete bzw. Grundstücke grundsätzlich eine Sozialquote. Folglich greift eine Sozialquote nur bei einem Vertragsverhältnis zwischen den Investoren und der Stadt Nürtingen.

a. Definition

Die Sozialquote setzt sich aus sozialem und bezahlbarem Wohnraum zusammen.

• Sozialer Wohnraum: Unter Begriff „sozialer Wohnraum“ ist geförderter Wohnraum im Sinne des Landeswohnraumförderungsgesetzes (LWoFG) mit seinen zugehörigen Verwaltungsvorschriften zu verstehen.
• Bezahlbarer Wohnraum: Für eine Wohnung (inklusive aller Betriebskosten) soll dauerhaft nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens aufgebracht werden müssen und nach Abzug der Warmmiete noch ein Mindestbetrag zur Lebensführung übrig sein und die Wohnung soll den Anforderungen der Familie/Wohngemeinschaft in Hinblick auf die Größe und Lage angemessen sein. Um Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau preisgünstig zu halten und für einen ausgewählten berechtigten Personenkreis erschwinglich zu machen, sind die Werte des LWoFG BW in Bezug auf den berechtigten Personenkreis maximal 20 % höher, um für den bezahlbaren Wohnraum in Frage zu kommen.

Für Personen mit einer Schwerbehinderung gelten andere Einkommensgrenzen.

b. Bindungsdauer und Miethöhe

In Bezug auf den wohnbaupolitischen Zielen und der ortsüblichen Vergleichsmiete wird die Höhe der Miete und deren Bindungsdauer festgesetzt. Diese gilt ab Bezugsfertigkeit des jeweiligen Gebäudes.

• Sozialer Wohnraum: Gemäß den Vorgaben des LWoFG wird die Höchstmiete für Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnversorgungsproblemen bei einer Bindungsdauer von 30 Jahren auf 33 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt. Die Absicherung der Bindungsdauer und die Mietpreishöhe werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Der berechtigte Personenkreis muss im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins sein.
• Bezahlbarer Wohnraum: Für Personen mit bis zu mittlerem Einkommen wird die Höchstmiete bei einer Bindungsdauer von 20 Jahren auf 15 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt. Die Absicherung der Bindungsdauer und die Mietpreishöhe werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Der berechtigte Personenkreis erhält nach Prüfung der festgelegten Kriterien zum „bezahlbaren Wohnraum“ vom zuständigen Amt eine Bestätigung („Wohnberechtigungsschein light“) darüber, den bezahlbaren Wohnraum beziehen zu können.
• Bei längerer Bindungsdauer (> 20 Jahren) könnte die Miethöhe analog den Vorgaben des LWoFG erhöht werden, z. B. 25 Jahre = Mietpreishöhe von 8,5 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, 30 Jahre = Mietpreis von 7 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.

c. Geltungs- und Anwendungsbereich

Bei der Baulandentwicklung auf städtischen Grundstücken hat die Stadt Nürtingen im Rahmen der privatrechtlichen Kaufverträge einen vollumfänglichen Handlungsspielraum um den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung gerecht zu werden und Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen zu schaffen. Auf privaten Grundstücken ist mit dem Instrument des städtebaulichen Vertrages bei Schaffung von Planungsrecht für den Vorhabenträger eine Regelung gegeben. So kann – gemäß § 11 BauGB – insbesondere Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sein. Hierzu werden auch private Vertragsparteien soziale Verantwortung übernehmen und verpflichtet, im Baugebiet einen Anteil als Mietwohnungen im Standard und mit Mitteln der öffentlichen Wohnbauförderung zu errichten.

Damit innerhalb der Vielfalt der zielgruppenorientierten Wohnwünsche vor allem dem Bedarf an Wohnungsbau, dem Erhalt einer ausgewogenen Bevölkerungsstruktur sowie gleichmäßige Auslastung Rechnung getragen wird, sollen alle Wohnungen gemäß den folgenden Richtwerten zu planen und zu erstellen sein:

Anzahl der Wohnräume              Wohnfläche(m²)

bis zu 2                                       bis zu 45 m²

mind. 2 höchstens 3                   bis zu 60 m²

mind. 3 höchstens 4                   bis zu 75 m²

mind. 4 höchstens 5                   bis zu 90 m²

Bei weiterer Erhöhung der Wohnungsgrößen um jeweils 15 m² erhöht sich die Anzahl der Wohnräume um jeweils einen. Die Wohnflächen von Wohnungen darf 30 m² nicht unterschreiten.

Wenn die Wohnung barrierefrei (nach DIN 18040-2) gebaut wird, darf sie bei gleichbleibender Raumanzahl um bis zu 15 m² größer sein. Die vorgenannten Wohnflächengrenzen können generell um bis zu 5 % überschritten werden.

Bei der Erstellung von Geschosswohnungsbau ist eine Durchmischung der Wohnungsgrößen zu erzielen, indem die Statistik zur Haushaltsgröße der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine aus dem Vorjahr herangezogen wird.

Für die Größenordnung, ab wann die Sozialquote bei der Errichtung von Geschosswohnungsbau greift, ist die Anzahl der Wohneinheiten (WE) und die Grundstücksgröße heranzuziehen.

• Die Sozialquote gilt ab 6 WE und/oder ab einer Grundstücksgröße von 0,2 ha bei der Errichtung von Geschosswohnungsbau. Auf eine Festlegung der Sozialquote bei Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und die Sonderform des Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung wird verzichtet.
• Im Bereich von 6 WE bis 12 WE ist ein monetärer Ausgleich zu leisten (Bodenfond), sofern kein Belegungsrecht möglich ist. Gleiches gilt bei nachträglicher Nachverdichtung. Maßgeblich ist die wirtschaftliche Betrachtung des gesamten Vorhabens im Einzelfall bzw. die Prüfung eines Wertausgleichs. Die Wohnungen werden mit Belegungsrecht nur an den berechtigten Personenkreis vermietet, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags einen Wohnberechtigungsschein („light“) nachweisen.

d. Richtwert der Sozialquote

Bei Geschosswohnungsbau auf privaten Grundstücken und der Veräußerung von städtischen Grundstücken liegt die Sozialquote bei 40 %. Innerhalb dieses Richtwerts ist eine flexible Festlegung der Höhe für den sozialen und bezahlbaren Wohnraum nach gesonderter Beschlussfassung möglich, z. B. 50 % sozialer und 50 % bezahlbarer Wohnraum oder 100 % sozialer und 0 % bezahlbarer Wohnraum. Baut ein Investor verschiedene Gebäudetypen nach einem städtebaulichen Konzept so sind die Mindereinnahmen durch den begünstigten Wohnraum gutachterlich zu ermitteln. Die verbleibenden Wohneinheiten können ohne Bindung veräußert werden.

In Entwicklungsgebieten größer als 2 ha besteht ab einer Einwurfsgröße von mindestens 500 m² der baulichen Entwicklungsfläche die Möglichkeit eines Ersterwerbsrechts für ein Einfamilien-/Reihen- oder Doppelhausbauplatz. Kleinere Grundstücksgrößen bedürfen einer Einzelfallentscheidung. Mit einer Einwurfsfläche von über 4.000 m² erhält man das Ersterwerbsrecht von zwei Bauplätzen. Der zweite Bauplatz kann erst nach Ausgleich aller Beteiligten mit Ersterwerbsrecht gewählt werden. Abweichende Einzelfallentscheidungen sind möglich. Bei Eigentumsgemeinschaften, wird das Recht des Ersterwerbs auf nur einen Einfamilien-/Reihen oder Doppelhausbauplatz begrenzt. Nach Bekanntwerden der städtebaulichen Entwicklung werden mögliche Flurstücksteilungen oder Grundstückstausche nicht berücksichtigt. Ein Übertrag des Ersterwerbsrecht ist innerhalb der Familie bis zum zweiten Verwandtschaftsgrad möglich.

Zur schnelleren Realisierung der wohnbaupolitischen Ziele bedarf es einer Bauverpflichtung in Neubaugebieten sowie in Gebieten durch Änderung des Bebauungsplans mit Hinblick einer Nachverdichtung. Die Planungsbegünstigten sind dazu verpflichtet, nach Rechtskraft des Bebauungsplans, frühestens mit Freigabe zum Anbau bei einer Baugebietserschließung, bzw. bei Bebauungsplanänderung, die erforderlichen vollständigen Bauantragsunterlagen wie folgt einzureichen:

a. Für den Geschosswohnungsbau:
9 Monate für einen vollständigen und genehmigungsfähigen Bauantrag, bis zu 3 Jahren nach Baufreigabe ist das Wohngebäude bezugsfertig herzustellen.

b. Für Einfamilien-/Reihen-/Doppelhäuser:
6 Monate für einen vollständigen und genehmigungsfähigen Bauantrag, bis zu 2 Jahren nach Baufreigabe ist das Wohngebäude fertigzustellen und zu beziehen.

c. Für ehemalige Eigentümer/-innen, denen man ein Ersterwerbsrecht eingeräumt hat oder die aus einer Umlegung einen Bauplatz zugeteilt bekommen haben:
3 Jahre für einen vollständigen und genehmigungsfähigen Bauantrag, bis zu 2 Jahren nach Baufreigabe ist das Wohngebäude fertigzustellen und zu beziehen.

d. Für Eigentümer/-innen mit einer Änderung des Bebauungsplans zur Nachverdichtung:
12 Monate für einen vollständigen und genehmigungsfähigen Bauantrag nach Änderung und Bekanntgabe des Bebauungsplans, bis zu 2 Jahren nach Baufreigabe ist das Wohngebäude fertigzustellen und zu beziehen.

e. In sonstigen Fällen und bei Gewerbeflächen:
9 Monate für einen vollständigen und genehmigungsfähigen Bauantrag, bis zu 3 Jahren nach Baufreigabe ist das Gebäude fertigzustellen und zu beziehen.

Das Gebäude ist als bezugsfertig nach § 178 Bewertungsgesetz anzusehen, wenn eine Nutzung zumutbar ist und die vorgesehenen Fenster, Türen und die Außenfassade fertiggestellt ist. Bei Vorliegen besonderer Umstände kann im Einzelfall von diesen Vorgaben mit Zustimmung des Gemeinderats abgewichen werden.

Die Investoren haben eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorzulegen, sowie die Planung und das Wohnungsgemenge vorab mit der Stadt Nürtingen abzustimmen und zudem eine Baukosten- und Wirtschaftlichkeitsberechnung vorzulegen.

Mit dem Vorkaufsrecht bewahrt sich die Stadt die Möglichkeit, in das Vertragsverhältnis bei einem späteren Verkauf des Grundstücks einzutreten. Das Vorkaufsrecht dient der Stadt dabei u.a. als Zugriff auf städtebaulich wertvolle und dringend benötigte Grundstücke. Zur Absicherung wird bei einem Vertragsverhältnis von durchaus geeigneten Grundstücken ein dingliches Vorkaufsrecht in das jeweilige Grundbuch eingetragen.

Mit dem Wiederkaufsrecht sichern die Bauplatzerwerber der Stadt das Recht zu, das verkaufte Grundstück innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückkaufen zu dürfen. Ein solches Wiederkaufsrecht wird genutzt, um die bestimmungsgemäße Nutzung des Grundstücks sowie die Vorgaben der Stadt zu gewährleisten. Zur Sicherung des Anspruchs auf den Rückkauf wird eine Rückauflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Sollten die Bauplatzerwerber die Auflagen, die mit dem Kauf einhergingen nicht einhalten, kann die Stadt von ihrem Rückkaufsrecht Gebrauch machen. Das Wiederkaufsrecht wird bei einem Verkauf eines städtischen Grundstückes mit dem maximal noch angemessenen Zeitansatz ins Grundbuch aufgenommen. Alle Kosten wie beispielsweise für das Notariat, den Grundbuchvollzug und eine mögliche Grunderwerbssteuer für die im Zusammenhang stehende Ausübung des Wiederkaufsrechts, welches aufgrund von nicht bestimmungsgemäßen Vorgaben zum Grundstück ausgeübt wird, hat die andere Vertragspartei zu tragen. Eine Einzelfallentscheidung aufgrund besonderer Umstände wie u.a. Scheidung, Arbeitsplatzverlust, dauerhafter Arbeitgeberwechsel und sonstigen besonderen familiären Umständen liegt im Ermessen des Gemeinderats.

Zur Sicherung werden Vertragsstrafen Bestandteil der privatrechtlichen Verträge und grundbuchrechtlich abgesichert. Diese werden u. a. erhoben im Falle einer Unterschreitung der vorgegebenen Sozialquote, einer Überschreitung einer bestehenden Bauverpflichtung, einer Wohnbindung oder Haltedauer des Eigentums. Bei Vorliegen besonderer Umstände kann im Einzelfall von diesen Vorgaben mit Zustimmung des Gemeinderates abgewichen werden. Eine eventuell gewährte Vergünstigung (wie bspw. ein Kinderbonus) wird anteilig zurückgefordert.

Im Zusammenhang mit einer möglichen späteren Finanzierung der einzelnen Gebäude durch die Investoren und der Absicherung für u.a. die zeitliche Bindung der Sozialquote oder Bauverpflichtung durch die Stadt sind im städtebaulichen Vertrag Sicherheiten festzulegen.

a. Grundschulden auf dem Grundstück von Einfamilien-/Reihen-/Doppelhäuser:
Die Stadt tritt maximal bis zu einer Beleihungsgrenze von 80 % des Gebäudewertes im Grundbuch zurück.

b. Grundschulden auf dem Grundstück von Geschosswohnungsbauten:
Ein Rangrücktritt im Grundbuch erfolgt durch die Stadt für die maximale Beleihungsgrenze mit 60 % des Gebäudewertes. Alternativ ist eine Bankbürgschaft, Treuhandkonto oder eine andere geeignete Sicherheit für u.a. die Zeit der Bindung an die Sozialquote oder einer Bauverpflichtung zu prüfen, um nicht im Voraus potenzielle Investoren auszuschließen.

Die Ausweisung von Grünflächen in Neubaugebieten dient den städtebaulichen Belangen der Sicherung und Erhaltung des Orts- und Landschaftsbilds und hat damit eine positive städtebauliche Zielsetzung. Für neue bauliche Entwicklungsgebiete wird daher der Anteil der öffentlichen Frei- und Gestaltungsräume, die der Naherholungsfunktion dienen, auf bis zu 12,0 % festgelegt. Hinzu zählen keine für das Gebiet notwendigen Flächen wie z.B. Retentionsraum oder Versickerungsflächen.