Grundsteuer

Die Grundsteuer wird nach den Vorschriften des Landesgrundsteuergesetzes (LGrStG) durch die Stadt festgesetzt und erhoben.  

Steuerobjekt der Grundsteuer ist der im Stadtgebiet gelegene Grundbesitz, unabhängig davon, ob er bebaut oder unbebaut ist, ob er land- und fortwirtschaftlich oder gewerblich genutzt wird oder zu Wohnzwecken dient.  

Innerhalb des Festsetzungsverfahrens gibt es zwei Zuständigkeiten und zwar  

• das Finanzamt, das über die sachliche und persönliche Steuerpflicht entscheidet und
• die Stadt, die für die Grundsteuerfestsetzung zuständig ist.

Über die persönliche und sachliche Steuerpflicht für im Stadtgebiet Nürtingen gelegenen Grundbesitz entscheidet ausschließlich das Finanzamt Nürtingen (Telefon 07022/709-0).

Für jedes steuerpflichtige Grundstück erlässt das Finanzamt einen sogenannten Grundsteuermessbescheid. Von diesem Grundsteuermessbescheid, der für die Stadt einen Grundlagenbescheid darstellt, erhält die Stadt eine Abschrift. In diesem Messbescheid werden für die Stadt verbindlich festgestellt

• wem das Grundstück (Steuergegenstand) steuerlich zuzurechnen und wer damit Steuerschuldner/in ist und
• der Steuermessbetrag, der Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt ist.

Wichtig: Einwände gegen die im Grundsteuermessbescheid getroffenen Feststellungen können nur innerhalb der Rechtsbehelfsfrist (ein Monat nach Bekanntgabe) beim Finanzamt vorgebracht werden. Der städtische Grundsteuerbescheid, kann also nicht mit dem Einwand angegriffen werden, dass etwa die steuerliche Zurechnung oder der festgesetzte Steuermessbetrag unzutreffend seien.

Der Gemeinderat der Stadt hat am 10.12.2024 mit Wirkung zum 01.01.2025 den Hebesatz für die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Flächen) auf 390 v.H. und für die Grundsteuer B (private/betriebliche, bebaute/unbebaute Grundstücke) auf 211 v.H. festgesetzt (Hebesatzsatzung (PDF-Dokument, 61,47 KB, 17.12.2024)).

Eine Festsetzung, Aufhebung oder Änderung eines Grundsteuerbescheides ist nicht mehr zulässig, wenn die Festsetzungsfrist abgelaufen ist. Dies gilt nicht nur bei einer möglichen Erhöhung der Grundsteuer, sondern auch bei einer Minderung.

Die Festsetzungsfrist beträgt gemäß § 169 Abgabenordnung grundsätzlich vier Jahre. Diese beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Steuer entstanden ist. Da die Grundsteuer am 1. Januar eines Jahres entsteht (siehe auch Jahressteuer), beginnt die Festsetzung mit Ablauf des 31. Dezember des gleichen Jahres.

Beispiel: Im Jahr 2011 wurde ein Gebäude errichtet, das entsprechend den gesetzlichen Vorschriften zum 1. Januar 2012 bewertet wurde. Die Festsetzungsfrist hat somit am 1. Januar 2013 begonnen und endet am 31. Dezember 2016. Der finanzamtliche Grundlagenbescheid müsste in diesem Beispielfall also bis spätestens 31. Dezember 2016 ergehen. Ergeht der Bescheid jedoch z. B. erst im Jahr 2017, wäre für das Jahr 2012 bereits die Festsetzungsverjährung eingetreten.

Wichtig: Beim Vollzug des finanzamtlichen Grundlagenbescheides endet die Festsetzungsfrist für die Stadt nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Bekanntgabe des Grundlagenbescheides.

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. In § 52 LGrStG ist vorgeschrieben, welche Teilbeträge der Jahressteuer zu welchem Zeitpunkt fällig werden. An diese gesetzlichen Fälligkeitszeitpunkte ist die Gemeinde bei Erlass des Grundsteuerbescheides gebunden, was bedeutet, dass die jährlich zu zahlende Grundsteuer aufzuteilen ist.

Die Grundsteuer ist in der Regel zu je einem Viertel ihres Jahresbetrages am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig.

Beträgt die Grundsteuer nicht mehr als 15,00 Euro, ist sie in einem Betrag am 15. August eines Jahres fällig. Bei einem Betrag zwischen 15,00 Euro und 30,00 Euro ist sie mit jeweils der Hälfte ihres Jahresbetrages am 15. Februar und 15. August zur Zahlung fällig.

Abweichende Möglichkeit: Auf Antrag der/des Steuerpflichtigen kann bis zum 30. September eines Jahres vereinbart werden, dass ab dem Folgejahr die gesamte Grundsteuer am 1. Juli eines Jahres entrichtet wird. Diese beantragte Zahlungsweise bleibt solange maßgebend, bis ihre Änderung wiederum bis 30. September eines Jahres für das Folgejahr beantragt wird.

Wird die Grundsteuer nicht termingerecht entrichtet, fallen gemäß § 240 Abgabenordnung für die rückständigen Beträge Säumniszuschläge in Höhe von 1 v. H. für jeden angefangenen Monat der Säumnis an.

Unabhängig hiervon werden für Mahnungen Gebühren und im Falle einer notwendig werdenden Zwangsvollstreckung Vollstreckungskosten erhoben.

Hinweis: Die Teilnahme am Abbuchungsverfahren gewährleistet Ihnen, dass automatisch zum jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt der fällige Grundsteuerbetrag von Ihrem Bankkonto abgebucht wird. Wenn Sie dieses Abbuchungsverfahren wünschen, können Sie der Stadtkasse jederzeit eine entsprechende Ermächtigung zur Abbuchung erteilen - siehe Formular:

Basislastschriftmandat (PDF-Dokument, 681,51 KB, 23.09.2024)

Steuerschuldner/in ist immer die natürliche oder juristische Person, der das Grundstück (Steuergegenstand) steuerlich zugerechnet ist (siehe Grundlagenbescheid).

Ist das Grundstück mehreren Personen steuerlich zugerechnet, sind diese Gesamtschuldner (§ 10 LGrStG). Gesamtschuldnerschaft bedeutet, dass jede/r Einzelne die gesamte Grundsteuer einschließlich der evtl. entstandenen Nebenkosten der Stadt schuldet, wobei selbstverständlich die Leistung insgesamt nur einmal zu erbringen ist. Der Grundsteuerbescheid ergeht nicht an alle Steuerpflichtigen sondern nur an einen Eigentümer mit Wirkung für und gegen alle Steuerpflichtigen. Die Ausgleichsverpflichtung der einzelnen Gesamtschuldner (Miteigentümer) untereinander ergibt sich aus den Vorschriften des bürgerlichen Rechts. Die Stadtkasse und die Steuerabteilung können hierauf keinen Einfluss nehmen.

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Sie wird jeweils für ein Kalenderjahr erhoben. Maßgebend sind immer die Verhältnisse zum 1. Januar eines Jahres (Stichtagsprinzip). Dies bedeutet, dass alle Änderungen innerhalb eines Jahres (z. B. Neubau eines Gebäudes, Erwerb oder Veräußerung eines Grundstückes) seitens des Finanzamtes - und in der Folge auch seitens der Stadt - erst zum 1. Januar des folgenden Jahres berücksichtigt werden können.

Der/die bisherige Eigentümer/in hat somit trotz des Eigentumswechsels während des Jahres die Grundsteuer für das gesamte Jahr zu entrichten.

Hinweis: Wenn das Grundstück während des Jahres veräußert wird, kann der/die bisherige Eigentümer/in auf Grund privatrechtlicher im Kaufvertrag geregelter Vereinbarungen die Grundsteuer von dem/der neuen Eigentümer/in ab dem Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks privat anfordern oder vereinbaren, dass der/die Käufer/in die Grundsteuer unter Nennung des bisherigen Kassenzeichens überweist. Einen neuen Grundsteuerbescheid, lautend auf den neuen Eigentümer, kann die Steuerabteilung dennoch erst auf das Folgejahr erlassen, sobald ein neuer Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt vorliegt. Ebenso hat die Steuerabteilung keinen Einfluss auf privatrechtliche Regelungen im Kaufvertrag.

Aufgrund des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichtes vom 10.04.2018 wurde das bisherige Einheitswertverfahren zur Erhebung der Grundsteuer in der Bundesrepublik Deutschland für verfassungswidrig erklärt.

Als Folge der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichtes wurde auf Bundesebene eine Reform der Grundsteuer beschlossen:

• Die Grundsteuer ab 2025 bemisst sich nach sogenannten Grundsteuerwerten, welche die Finanzämter erstmalig auf den 01.01.2022 festgestellt haben.
• Das Land Baden-Württemberg hat von der Möglichkeit einer Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein Landesgrundsteuergesetz erlassen.
• In Baden-Württemberg wird die Grundsteuer nach dem modifizierten Bodenwertmodell ermittelt.
• Die Bewertung bei dem modifizierten Bodenwertmodell basiert im Wesentlichen auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Bei der Berrechnung der Grundsteuer werden diese beiden Kriterien miteinander multipliziert. Dies ergibt den Grundsteuerwert.
• Der Grundsteuerwert ist mit der Steuermesszahl (1,3 Promille) zu multiplizieren. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag.
• Grundsätzlich hat die Bebauung des Grundstückes keine Auswirkungen auf die Ermittlung des Grundsteuerwertes. Unter bestimmten Voraussetzungen hat die Bebauung des Grundstückes einen Einfluss auf die Steuermesszahl. Für überwiegend zu Wohnzwecken dienende Grundstücke beträgt die Steuermesszahl gemäß § 40 Abs. 3 Landesgrundsteuergesetz 0,91 Promille.
• Der Grundsteuermessbetrag wird durch das Finanzamt im Grundsteuermessbescheid festgesetzt. Dieser Grundsteuermessbetrag wird mit dem örtlich beschlossenen Hebesatz multipliziert. Daraus ergibt sich die zu leistende Grundsteuer.

Im Schaubild unten ist der Verfahrensablauf dargestellt.

Die Stadt Nürtingen kalkulierte den örtlichen Hebesatz der Grundsteuer B aufkommensneutral. Aufkommensneutralität bedeutet nicht, dass jeder Eigentümer eines Grundstückes im Stadtgebiet Nürtingen den exakten Betrag wie in den vorangegangenen Jahren an die Stadt Nürtingen zu entrichten hat. Vielmehr kommt es zu einer sog. Belastungsverteilung unter den Steuerpflichtigen der Grundsteuer B ab dem Jahr 2025. Vor diesem Hintergrund kann es Steuerpflichtige geben, die einen höheren Betrag zu entrichten haben, und solche welche einen niedrigeren Betrag als bisher bezahlen müssen. Das Gesamtaufkommen an der Grundsteuer B für die Stadt Nürtingen bleibt auf dem Niveau des Jahres 2024 eingefroren.

Der Hebesatz für die Grundsteuer A und Grundsteuer B wird über die Hebesatzsatzung (PDF-Dokument, 61,47 KB, 17.12.2024) vom Gemeinderat der Stadt Nürtingen am 10.12.2024 beschlossen und ist zusätzlich im Haushaltsplan 2025 der Stadt aufgeführt. 

Hinweisblatt zur Grundsteuerreform (PDF-Dokument, 46,70 KB, 17.12.2024)