Stadt Nürtingen (Druckversion)

Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Stadt Nürtingen (2017)

1. Ausgangslage und Aufgabenstellung

Eine nachhaltige Stadtentwicklung erfordert mit Blick auf die kommenden Generationen einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden.

Die Nachfrage nach gewerblichen Bauflächen bewegt sich jedoch in Nürtingen seit Jahren auf einem hohen Niveau.

Die Verfügbarkeit von voll erschlossenen und planungsrechtlich gesicherten Industrie- und Gewerbeflächen für innerstädtische Betriebsverlagerungen und Ansiedlungen von außerhalb ist eine entscheidende Voraussetzung für eine erfolgreiche kommunale Wirtschaftsförderung.

Eine zukunftsorientierte Gewerbeflächenpolitik darf sich aber nicht allein auf ein in quantitativem Maße ausreichendes Flächenangebot beschränken. Um den spezifischen Standortanforderungen unterschiedlicher Nutzergruppen entsprechende Flächenangebote unterbreiten zu können, bedarf es auch einer qualitativen und standortbezogenen Differenzierung des Angebotes. Dies trägt zum einen dazu bei, dass auch die "richtigen" Flächen für die "richtigen" Nutzer bereitgestellt werden. Zum anderen sollen extensive "Übererschließungen" oder Ausweisungen "am falschen Ort" vermieden werden, die ggf. die Begehrlichkeit anderer, aus stadtentwicklungspolitischer Sicht in diesen Gebieten eher ungern gesehener Nutzungen erwecken und sich damit möglicherweise nachteilig auf andere kommunale Entwicklungsziele auswirken.

Eine derart zielorientierte Flächenpolitik benötigt eine möglichst genaue Kenntnis über den voraussichtlichen Umfang und die voraussichtliche Struktur der gewerblichen Flächennachfrage - zeitlich gestaffelt innerhalb eines definierten Zeitraumes – sowie des Flächenangebotes, d.h. aller gewerblich nutzbaren Flächen, hinsichtlich ihrer Nutzbarkeit bzw. Nutzungsbeschränkungen sowie ihrer qualitativen Vor- und Nachteile.

Hierdurch können Lücken im Angebot rechtzeitig identifiziert und geschlossen wer-den; zudem kann für eine optimale Nutzung des verfügbaren Angebotes (d.h. der Vergabe der richtigen Flächen an die richtigen Nutzer) gesorgt werden. Die Handlungsfähigkeit der kommunalen Wirtschaftsförderung wird letztlich durch ein quantitativ ausreichendes und qualitativ ausdifferenziertes Angebot an gewerblichen Flächen bestimmt bzw. gewährleistet. Zu beachten ist weiterhin, dass die Entwicklung im gewerblichen Sektor nicht durch den vollständigen Ersatz bestehender Strukturen durch neue Betriebe und Branchen erfolgt, sondern sich vielmehr aus einem bereits vorhandenen Potenzial an entwicklungsträchtigen Branchen bzw. anderen für den strukturellen Wandel aktivierbaren Gegebenheiten vollzieht. Für eine aktive kommunale Strukturpolitik ist es daher notwendig, die allgemeinen wirtschaftlichen Tendenzen sowie die spezifische örtliche Ausgangssituation zu analysieren, entwicklungsträchtige Bereiche der lokalen Wirtschaft zu identifizieren und für diese Zielgruppen den Standortanforderungen entsprechende Flächenangebote bereit zu halten.

Vor diesem Hintergrund hat die Stadt Nürtingen ein Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes erarbeitet..

2. Daten Fakten und Entwicklungsperspektiven: Gewerbeent-wicklung, Flächenbedarf und –Potentiale

a) Bedarf an gewerblichen Flächen in Nürtingen bis 2030

Die ermittelten Bedarfe für gewerbliche Flächen in Nürtingen bis zum Jahr 2030 auf Basis der Unternehmensbefragung (Maximalangabe), der Grundstücksverkäufe und des Standard-GIFPRO mit rd. 19,6 bis 23,6 ha weichen nur in geringem Maße voneinander ab. Somit ist ein Flächenbedarf in einer Größenordnung von etwa 20 bis annähernd 25 ha bei "normaler" gewerblicher Entwicklung in Nürtingen realistisch, d.h. große Flächenpotenziale für evtl. Anfragen großer Unternehmen z.B. der Automobilindustrie stehen hier nicht zur Verfügung. 

Ergebnisse: Flächenbedarf bis 2030

Die ermittelten Bedarfe für gewerbliche Flächen in Nürtingen bis zum Jahr 2030 auf Basis der Unternehmensbefragung (Maximalangabe), der Grundstücksverkäufe und der Standard-GIFPRO (Gewerbe- und Industrieflächenbedarfsprognose) mit rd. 19,6 bis 23,6 ha weichen nur in geringem Maße voneinander ab.

Fazit:

  • Somit ist ein Flächenbedarf in einer Größenordnung von etwa 20 bis annähernd 25 ha bei "normaler" gewerblicher Entwicklung in Nürtingen realistisch

 

 

Flächenpotentiale bis 2030

Das Flächenpotential beträgt aktuell rd. 46,7 ha.

  • Dies besteht aus zum größten Teil mit rd. 33,6 ha in den Bereichen „Großer Forst I“ (derzeit 1,6 ha verkauft), „Großer Forst II“ und „Breites Löhle“, sowie weiteren Potentialen mit rd. 8,5 ha im Bereich „Rammerttal“.
  • Des Weiteren sind Flächenfreisetzungen durch innenstädtische Betriebsverlegungen von ca. 4 ha zu berücksichtigen.

Fazit:

  • Vor diesem Hintergrund beträgt das Potenzial an gewerblichen Flächen in Nürtingen inklusive Flächenfreisetzungen bis zum Jahr 2030 rd. 41,7 bis 42,5 ha ohne bzw. mit im Verkauf befindlichen Flächen.

Vergleich Flächenangebote und -bedarf

Die Gegenüberstellung des Angebotes an gewerblichen Flächen in Nürtingen mit den auf unterschiedlichen Grundlagen errechneten Flächenbedarfen in Nürtingen zeigt, dass das Angebot bis zum Jahr 2030 hinreichend ist.

 

 

Ergebnisse aus der Standortanalyse

  • Die Stadt Nürtingen verfügt über ein mindestens bis zum Jahr 2030 hinreichendes Angebot an gewerblichen Flächen - sofern die Potenziale Großer Forst II, Breites Löhle und Rammert als solche realisiert werden.
  • Bei der Flächenvergabe hat eine gewisse Selektion zu erfolgen,
  • Größere/ große Betriebe mit erheblichem Flächenbedarf sollten nur dann angesiedelt werden, wenn diese auch eine entsprechende Beschäftigtenintensität erwarten lassen.

Fazit:

Bis ins Jahr 2030 sind bei Realisierung aller vorhandenen Potentialflächen ausreichend gewerbliche Bauflächen vorhanden. Entscheidend für die weitere Entwicklung ist die Selektion bei der zukünftigen Flächenvergabe.

Fazit Betriebsverlagerungen:

  • Ein Teil des Flächenbedarfs entsteht durch Betriebsverlagerungen innerhalb der Stadt Nürtingen, diese sind oft durch Gründe wie Betriebs-veränderungen bzw. durch Verdrängung der Betriebe durch angrenzenden Nutzungsänderungen (z.B. Wohnen) bedingt. Dies ist in zukünftigen Gebieten auszuschließen.

Fazit Strukturwandel der Wirtschaft:

  • Trotz Zunahme des Dienstleistungssektors sind gewerbliche Betriebe nicht zu vernachlässigen.

Fazit zur Einpendlerquote:

  • Um bestehende und weitere Betriebe mit Flächenbedarf perspektivisch in Nürtingen halten zu können, ist ein hinreichendes, rasch verfügbares Angebot an gewerblichen Flächen unterschiedlicher Qualitäten erforderlich.

Fazit Flächenverfügbarkeit:

  • Die effektivste Steuerung der Entwicklung von Gewerbegebieten erfolgt über die Flächenverfügbarkeit und –vergabe, d.h. bei konsequenter Bevorratungspolitik (Ankauf vor Entwicklung). Durch eine darauf aufbauende Angebotsplanung der Gemeinde, kann bei der Ansiedelung und Verlagerungen von Betrieben schneller und effektiver reagiert werden.

Fazit Steuerung der Flächenvergabe:

  • Bei einem begrenzten Flächenvorrat müssen ein möglichst zurückhaltender Umgang und eine möglichst intensive Nutzung der Flächen angestrebt werden.

Fazit Nachhaltigkeit/Sicherung von Gewerbegebieten:

  • Zur Attraktivitätssteigerung und -erhaltung müssen Gewerbegebiete nachhaltig und höherwertig entwickelt und besiedelt werden. Die Herausbildung als Marke eines einzelnen Gewerbegebiets wird zunehmend von Bedeutung, dies erfordert zukünftig mehr Ressourceneinsatz.

 

 

Empfehlungen für eine zukünftige Gewerbeentwicklung

  1. Sicherung der gewerblichen Flächen für gewerbliche Nutzungen - vollständiger/ weitgehender Ausschluss von Einzelhandel, Vergnügungsstätten, Wohnen.
  2. Umnutzung gewerblicher Flächen für Wohnnutzungen und andere Nutzungen nur im Einzelfall.
  3. Nutzungsprofil und städtebauliches Konzept für die Entwicklung der gewerblichen Bereiche Großer Forst I, Großer Forst II sowie Rammerttal.
  4. Sicherung des hohen Qualitätsstandards im Gewerbegebiet Bachhalde. Dessen langfristige gewerbliche Nutzung ist zu sichern,
  5. Konzepte zur städtebaulichen Erneuerung für die Gewerbegebiete Au, Halde und Steinach entwickeln.
  6. Realisierung von Formen des verdichteten Gewerbebaus für kleinteilige Nutzungsanfragen

 

 

Generelle Vorgehensweise bei der Entwicklung von Gewerbeflächen

  1. Aktive Bodenbevorratungspolitik, z.B. durch Vorkaufssatzung und kontinuierlichen Ankauf von auf dem Markt befindlichen Grundstücksflächen in den Potentialbereichen.
  2. Konzeptentwicklung für zukünftige Gewerbeflächen bestehend aus städtebaulichen Konzepten einschließlich möglichen Flächenlayouts in mehreren Varianten, Zeitplanung und Umsetzungsmöglichkeit.
  3. Planungsrechtliche Sicherung der Potentialflächen mittels Änderung des Flächennutzungsplans und (ggf. gestaffelten) Angebotsbebauungsplänen.
  4. Erarbeitung von Weiterentwicklungskonzepten für die Gewerbegebiete Au, Halde und Steinach entsprechend dem sich entwickelnden und zukünftig veränderten Bedarfs.
  5. Monitoring bestehender GE´s insbesondere Bachhalde und älterer Gewerbegebiete.

 

 

Zeitliche Priorisierung zukünftiger Gewerbegebiete

  1. Rammerttal – kurzfristig (2-5 Jahre)
    Flächennutzungsplanänderung, Grunderwerb, städtebauliches Konzept, Flurstücksordnung, Bebauungsplanverfahren

  2. Großer Forst II – kurz- bis mittelfristig (3-8 Jahre),
    Grunderwerb, Ergänzung des städtebaulichen Konzeptes vom Großen Forst I, Flurstücksordnung, Bebauungsplanverfahren

  3. Breites Löhle – langfristig (10 Jahre)
    Grunderwerb, städtebauliches Konzept, Flurstücksordnung, Bebauungsplanverfahren

 

 

Flächenpotential - Lage der zukünftigen Gewerbeflächen

 

 

 

Der Gemeinderat hat am 27.06.2017 folgende Beschlüsse gefasst:

  1. Das "Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Stadt Nürtingen" wird in seiner Fassung vom 08.05.2017 beschlossen.

  2. Die Empfehlungen aus dem Gewerbeflächenentwicklungskonzept werden zur Kenntnis genommen.

  3. Die generelle Vorgehensweise bei der Entwicklung von zukünftigen und bestehenden Gewerbeflächen, unter Berücksichtigung der Empfehlungen aus dem Gewerbeentwicklungskonzeptes, wird beschlossen.

  4. Die priorisierten Flächenpotentiale werden mit ihrem zeitlichen Realisierungshorizont beschlossen.

  5. Die oben aufgeführten Punkte 1-4 sind innerhalb der Bürgerschaft der Stadt Nürtingen sowie innerhalb der Verwaltungsgemeinschaft und des Gewerbezweckverbands im Hinblick auf eine zukünftige Fortschreibung des Flächennutzungsplans öffentlich zu kommunizieren.

 

 

Download des Gutachtens "Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Stadt Nürtingen"

Das Gutachten ist urherberrechtlich geschützt, eine Direktverlinkung auf die Datei ist nicht zulässig, ein Link auf diese Seite erlaubt.

 

Download des Gewerflächenentwicklungskonzept Nürtingen (2017).....

 

 

 

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Technisches Rathaus
2. Stock
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Herr
N.N.
Amt für Stadtmarketing, Wirtschaft und Tourismus
Wirtschaftsförderung

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